전세계약 시 반드시 알아야 할 개념과 전세사기 예방 가이드

 

전세는 많은 사람들이 선택하는 주거 방식이지만, 복잡한 권리관계와 전세사기 위험으로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 특히 최근 몇 년 사이 깡통전세, 위장 임대인, 이중 계약 등의 피해가 급증하면서 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 정보에 대한 관심이 높아졌습니다. 이 글에서는 전세계약 시 반드시 이해해야 할 대항력과 확정일자 개념, 그리고 전세사기를 예방하기 위한 실질적인 팁을 안내드립니다.

1. 전세계약 시 꼭 알아야 할 개념

1) 대항력이란?

대항력은 전세 세입자가 계약 후 입주와 주민등록(전입신고)을 마치면 제3자에게 임대차 사실을 주장할 수 있는 권리입니다. 즉, 집이 제3자에게 넘어가더라도 쫓겨나지 않고, 임대차기간을 보장받을 수 있으며 보증금을 돌려받을 때까지 대항할 수 있는 권리를 의미합니다. 대항력이 발생하기 위해서는 전입신고와 실거주를 해야 하고, 전입신고 익일에 대항력이 발생하게 됩니다. 예를 들어 2025년 4월 11일에 전입신고를 하는 경우의 대항력은 2025년 4월 12일 0시부터 발생하게 됩니다.

 

2) 확정일자란?

확정일자는 전세계약서에 날짜를 공인기관(동주민센터 등)에서 인증받는 절차로, 임차인이 경매나 공매 상황에서 보증금을 우선 변제받을 수 있도록 하는 장치입니다. 일반적으로 물권(근저당권)이 채권(임차보증금 반환채권)보다 우선합니다. 이에 확정일자를 통해 채권을 물권화 하는 것을 의미합니다. 쉽게 말해 거주하는 집에 근저당권보다 확정일자 받을 날짜가 우선한다면, 추후 경매가 발생하더라도 근저당권보다 우선하여 변제받을 수 있다는 의미입니다. 주의할 점은 확정일자를 받은 것만으로는 효력이 전혀 없으며, 대항력을 반드시 갖춘 상태여야만 확정일자의 효력이 발생합니다. 그렇기 때문에, 확정일자를 받기 전 혹은 받은 날짜에 전입신고를 하셔야 합니다. 확정일자는 현재는 주택임대차거래신고 제도로 변경이 되어서 관할 행정복지센터 혹은 부동산거래 관리시스템 홈페이지를 통해 임대차계약 신고가 가능합니다.

 

 

2. 전세사기 예방을 위한 실전 가이드

1) 등기부등본 확인은 필수!

임대인이 실제 소유자인지 확인할 수 있는 정말 중요한 서류입니다. 해당 부동산에 근저당권이나, 압류, 가압류 등이 되어있는지 반드시 확인해야 합니다. 계약시점에 부동산에서 발급을 해주기도 하지만, 개인적인 경험으로는 잔금 일주일 전 그리고 잔금 당일에도 한 번씩 확인해보는 것이 좋습니다. 계약시점과 잔금시점까지는 보통 최소 한 달 이상이 소요되기 때문에, 그 사이에 권리침해 사항이 생길 수도 있기 때문입니다. 

아파트나 빌라 오피스텔은 집합건물로, 등기부등본이 한 종류만 발급이 되지만 단독주택이나 다가구 주택의 경우에는 토지와 건물 등기부등본이 별도로 나오기 때문에, 건물에 대한 부분만 발급해서 확인을 하면 안되고 토지 부분도 반드시 확인을 해야 합니다. 드물기는 하지만 건물과 토지 소유자가 다른 경우도 있습니다. 이 경우에는 건물과 토지 소유자 모두 임대차계약을 체결해야 합니다. 그리고  건물 또는 토지 한 군데에만 근저당권이 있는 경우도 있기 때문에 이러한 케이스도 체크를 해야 합니다.

또한, 등기부등본 발급 시 반드시 말소사항을 포함해서 발급하는 것이 좋습니다. 말소사항을 포함하여 발급 후에 현재는 없지만, 과거에 압류나 가압류 내역이 있는 집이라면 추후에도 압류나 가압류가 기재될 수 있는 집이기 때문에 계약할 때 더욱 더 유의해야 합니다.

 

 

2) 전입신고 + 확정일자 반드시 받기!

위에 말씀 드렸던것처럼, 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 잔금일 이전이라도 미리 받을 수 있기 때문에, 미리 받아놓고 잔금일에 이사를 하면서 전입신고를 당일에 하는 것이 좋습니다. 만약, 전입신고가 늦어진 상태에서 임대인이 대출을 받게 된다면, 근저당권자(은행)에게 우선변제 순위도 밀리게 되는 것 뿐만 아니라 대항력도 갖추지 못하게 되기 때문입니다.

 

3) 전세보증금 반환보증 가입하기

들어가는 집의 가격이 비싸고, 그 집에 대출이 없다고 하여 안전한 집이라고 생각하시면 안됩니다. 임대차가 만료되는 시점에 후속임차인이 구해지지 않을 수도 있고, 집 가격이나 보증금이 하락하는 경우도 있습니다. 임대인들은 보증금을 그대로 가지고 있지 않고, 운용을 하는 경우가 대부분입니다. 후속 임차인의 보증금을 받아서, 내 보증금을 반환해주는 경우가 많습니다. 따라서 보증금 수준이 떨어지는 경우에는 임대인이 보증금을 반환해주지 못하는 경우가 생길 수도 있고, 최악의 상황에서는 임차인이 구해지지 않아 한 푼도 돌려주지 못하는 경우가 생기기도 합니다. 이러한 상황에 대비해서 반드시 보증보험 가입을 해야 합니다. 

물론, 고액의 보증료가 발생하기는 하지만 혹시 모를 상황에서 내 보증금을 위해서라면 반드시 가입을 하는 것이 좋습니다.

 

3. 자주 묻는 질문 및 유의사항

Q. 대항력과 확정일자는 어느 것이 더 중요한가요?
A. 대항력은 점유를 통한 권리 주장, 확정일자는 순위보전 수단으로 둘 다 반드시 필요합니다.

Q. 확정일자만 받고 입주를 안 해도 보호되나요?
A. 아니요. 실제 거주와 전입신고가 함께 이루어져야 대항력이 발생합니다. 확정일자만으로는 불충분합니다.

Q. 임대인이 등기부에 없는데 계약해도 되나요?
A. 안됩니다. 소유자가 아닌 사람과 계약 시 보증금 보호받기 어렵습니다. 반드시 등기부등본으로 임대인 확인이 필요합니다. 만약 대리인에 의한 계약이라면, 임대인의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 통해 정당한 대리인과 계약을 해야 합니다. 이 때, 인감증명서는 대리인이 아닌 본인이 직접 발급한 인감증명서인지 확인을 해야 합니다. 가족이 인감증명서를 대리로 발급하여 서류 위조를 통해 계약을 하는 경우도 있기 때문에 꼭 인감증명서 상에 본인이 발급했는지 여부를 확인해야 하고, 가급적 인감증명서도 최근에 발급이 되었는지 날짜까지 확인하는 것이 좋습니다. 

Q. 근저당권을 잔금 당일에 말소하는 조건으로 계약을 했는데, 주의해야 될 사항이 있나요?

A. 생각보다 흔한 케이스 이긴 하나, 당일에 근저당권이 말소가 되는지 꼭 확인해야 합니다. 1차적으로 임대차계약서 특약사항에 잔금 당일에 근저당권을 말소시키기로 한다는 특약을 넣어야 합니다. 그리고 제일 좋은 방법은 잔금일에 부동산에서 만난 후 보증금을 이체해주고, 그 자리에서 대출을 상환하는 것까지 확인하는 것이 좋습니다. 간혹, 임대인이 대출을 상환하는 것으로 끝내고 근저당권을 말소하지 않는 경우도 있는데 반드시 잔금 당일에 근저당권을 말소하도록 해야 합니다. 만약, 근저당권을 말소하지 않은 채로 둔다면 추후에 임대인이 그 근저당권을 통해 다시 대출을 받을 수도 있고, 그 경우에는 우선변제권 및 대항력이 상실될 수 있습니다. 말소여부는 부동산을 통해 말소 접수증을 받는 것이 가장 좋으며, 대법원 인터넷 등기소를 통해서도 말소 접수 여부를 확인 할 수 있습니다.

 

4. 마무리

전세계약은 단순한 주거 계약이 아니라 수천만 원에서 억 단위의 자산이 걸린 중요한 법률행위입니다. 대항력, 확정일자 같은 기본 개념은 물론, 계약 전 등기부등본 확인, 보증보험 가입 등을 통해 내 소중한 전세보증금을 지켜야 합니다. 특히 전세사기가 기승을 부리는 요즘 같은 시기엔 예방이 최선의 방어입니다. 이 글이 안전한 전세생활의 길잡이가 되길 바랍니다.