청약 당첨 후 준비사항 안내!(하남 교산 신도시 청약 가이드)

 

청약 당첨 시 꼭 알아야 할 준비사항

청약에 당첨되면 기쁨도 잠시, 계약부터 대출, 입주까지 여러 절차를 꼼꼼히 준비해야 합니다. 이 글에서는 계약금, 중도금, 잔금 납부와 대출 진행 방법까지 단계별로 쉽게 정리해드립니다. 특히 중도금과 잔금 부분이 중요하기 때문에 꼭 뒷부분까지 읽어보시면 많은 도움이 되실겁니다.

 

1. 계약금 준비

중도금과 잔금과는 달리 계약금은 본인이 현금으로 준비를 하고 있어야 합니다. 일반적으로 분양금액의 10% 금액이 해당되지만, 지역에 따라서는 20%까지 요구될 수 있기 때문에 모집공고문을 보고 계약금 비율을 정확히 확인하셔야 합니다.

현금이 부족한 경우 신용대출을 통해 자금을 마련할 수 있습니다. 본인의 청약점수가 높아 당첨확률이 높다고 판단이 된다면 사전에 신용대출 한도를 미리 알아보시는 것이 좋습니다. 또한, 추후 실제로 신용대출이 필요할 때 한도가 나오지 않을 것이 걱정이 된다면, 마이너스통장으로 개설을 미리 해놓고 당첨이 되었을 때 마이너스통장을 이용하고 당첨이 되지 않았다면 마이너스통장을 해지하시면 됩니다. 단, 신용대출을 받고 상환을 하지 않는다면 추후 잔금대출을 받을 때 대출한도에 영향이 있기 때문에, 신용대출을 받게 된다면 잔금대출(주택담보대출)신청 전까지는 상환을 하시는 것이 좋습니다.

2. 계약금 납부 및 필요서류 준비

청약 당첨 후 일정에 맞춰 지정된 계좌에, 지정된 금액을 이체하시면 됩니다. 기한 내 미납 시 당첨이 취소되고 청약통장의 효력도 상실 될 수 있기 때문에, 정해진 기한 내에 납부를 하셔야 합니다. 추후, 청약 자격 및 서류를 지참하셔서 계약을 진행하시면 되고, 서류가 미비될 경우 부적격자가 될 수 있으니 정확히 준비를 하셔야 합니다.

그리고 당첨 된 청약통장을 더이상 이용이 불가하기 때문에, 계좌 해지 및 필요한 경우 새로 청약통장을 개설하시면 됩니다.

3. 중도금 납부 및 대출★★★

일반적으로 중도금은 분양가액의 60% 정도를 납부해야 하며, 10%씩 6회차를 납부하게 됩니다. 대부분 중도금대출은 집단대출을 통해 진행됩니다. 현금이 있는 사람이라면, 정해진 일자에 전용계좌에 납부를 하시면 되고 그렇지 않다면 중도금대출을 이용하시면 됩니다. 당첨자의 90% 이상은 중도금대출을 이용합니다. 중도금대출은 본인의 주거래은행에서 개별적으로 신청할수는 없고, 정해진 은행에서만 진행이 가능합니다. 시행사를 통해 따로 연락이 오거나 입주예정자 카페 등을 통해 확인이 가능합니다. 중도금대출도 신청시기가 정해져있기 때문에, 신청일자에 맞춰서 신청을 하셔야 합니다.

중도금은 시행사의 보증 또는 HUG와 같은 보증기관의 보증을 통해 진행됩니다. 대부분의 당첨자들이 걱정하는 부분이 '소득이 없는데 대출이 되나요?' 혹은 '소득이 많지 않은데, 대출이 되나요?' 일겁니다. 중도금대출은 현재는 DSR이나 DTI 등 소득대비 부채상환비율을 보고 있지는 않기 때문에 소득이 중요하지는 않습니다. 다만, 신용등급이 좋지 않다면 대출이 거절이 될 수는 있습니다. 중도금대출 신청 후 통과가 되었다면 더이상 중도금 납부는 신경쓰지 않으셔도 됩니다. 이제부터는 은행에서 정해진 날짜에 자동으로 대출 및 입금을 해주기 때문입니다.

두번째로 걱정되는 부분은 '중도금대출 한도' 부분일텐데, 일반적으로 무주택이라면 신용등급상의 문제가 없을 경우 60%금액이 대부분 나옵니다. 기존에 주택소유여부, 입주예정 아파트의 지역 등에 따라서 대출한도가 차등될 수는 있지만 일반적으로 규제지역(서울 강남 등 일부 지역)을 제외하고는 대출 한도 또한 크게 걱정 할 부분은 아닙니다. 특히나 이번 하남 교산신도시의 경우 청약 가점이 높은 분들께서 당첨이 될 것이기 때문에 대부분 무주택일거라 중도금대출 한도 부분은 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.

4. 잔금 납부 및 입주★★★

입주를 위해서는 마지막 잔금을 납부해야 합니다. 계약금 10%, 중도금 60%를 납부하였다면 이제 잔금 30%를 납부하여야 합니다. 다만 주의할 부분은 잔금 30%만 납부하는 것이 아닌 중도금대출 60%금액도 상환을 해야 합니다. 이제 건물이 완공되었기 때문에, 이 시기에 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 주택담보대출도 중도금대출과 마찬가지로 정해진 은행에서만 진행이 가능합니다. 중도금대출 은행과 동일할수도 있고, 달라질수도 있습니다. 또한, 중도금대출 은행은 선택이 불가하지만, 주택담보대출은 정해진 은행 중 대출조건을 비교해보고 선택할수가 있습니다. 해당 은행들은 사전점검 때 홍보를 나오기도 하며, 입주예정자 카페 등을 통해 확인이 가능합니다.

주택담보대출을 통해 받은 대출금으로 잔금 30%와 중도금대출 60%금액을 상환을 해야 합니다. 주택담보대출로 부족한 부분은 현금이 준비되어 있어야 하기 때문에 자금준비를 철저히 하셔야 합니다. 이 때, 따로 현금이 필요할수도 있고, 필요하지 않을 수도 있습니다.

예를 들어, 분양가가 5억원이라고 가정해보면, 중도금대출 60%금액인 3억원과 잔금 30%금액인 1.5억 총 4.5억이 필요합니다. 현재 대출정책에 따라 하남시의 경우 부동산가격의 70%까지 대출이 가능합니다. 이 때 분양가의 5억원의 70%금액인 3.5억이 대출이 되는 것이 아닌 입주 시점에 감정평가를 진행하여 감정평가금액의 70%금액을 최대한도로 대출이 가능합니다. 따라서 입주시점 감정가가 7억이 나온다면, 7억원의 70%금액인 4.9억원까지 대출이 가능하기 때문에 중도금 60%금액과 잔금 30%금액을 초과해서 대출을 받을 수 있습니다. 이런 경우에는 따로 현금이 없더라도 오로지 대출로 커버가 가능하다는 결론이 나옵니다.

다만, 주택담보대출(잔금대출)을 받을때에는 DSR과 DTI 규제가 적용되기 때문에 감정평가금액이 아무리 높게 나오더라도 소득이 적다면 그에 따라 대출한도도 적어지게 됩니다. 올 7월부터 DSR 3단계가 시행될 예정인데, 일반적으로 시행일 이전에 모집공고가 난다면 모집공고일 기준의 DSR 규제가 적용되게 됩니다. 향후 정부 정책에 따라 변동될 수는 있지만, DSR 2단계 규제가 적용될 가능성이 큽니다. DSR 관련 내용은 아래 내용을 참고해주시면 됩니다.

 

 

계약시점부터 입주시까지 최소 2년 이상의 기간이 남아있기 때문에 현재 시점에서 정확한 한도를 예측할 수는 없습니다. 급여수준이 비슷한 급여소득자인 경우 사실 현재시점의 대출한도나 2년 뒤 대출한도가 크게 달라지지는 않습니다. 감정평가금액이나 대출금리 수준에 따라 달라질 수는 있으나, DSR이 산정되는 기준이 변동이 없다면 큰 차이는 없을 것입니다. 따라서 당첨이 된다면 주거래은행을 방문하여 현재시점 기준으로 주택담보대출을 받을 경우 대출한도가 얼마나 나오는지 사전에 상담해보시는 것도 좋은 방법입니다.

 

5. 자주 묻는 질문 (FAQ)★★★

• 무직자도 대출을 받을 수 있나요? 무직자라고 하여 대출을 받지 못하는 것은 아닙니다. 일정요건을 충족한다면, 지역의료보험료 납부내역이나 국민연금납부내역, 신용카드 사용내역 등으로 소득을 인정받아 대출을 받을 수 있습니다. 다만, 소득이 인정되는 상한선이 정해져있어 원하는 만큼의 대출을 받지 못할수는 있습니다.
• 분양가 전액 대출이 가능한가요? 위에 예시와 같이 불가능한 것은 아닙니다. 다만, 이렇게 대출을 받기 위해서는 감정평가금액이 높게 나와야 합니다. 그리고 가장 중요한 부분은 DSR 규제를 충족하기 위해 증빙되는 소득이 많아야 합니다.
• 중도금대출과 잔금대출은 어디에서 받아야 하나요? 두 가지 모두 정해진 은행에서만 신청이 가능합니다. 일반적으로 가장 빠르게 확인할 수 있는 방법은 '입주예정자카페'에 가입하시면 은행별로 홍보자료를 올리기 때문에, 원하는 조건에 맞춰서 은행을 선택하여 진행하시면 됩니다. 단, 중도금대출은 시행사에서 정한 은행 한 군데에서만 가능하며 잔금대출만 협약된 은행 중 원하는 은행에서 진행이 가능합니다.
• 소유권이전등기는 어떻게 신청하나요? 개별적으로 신청해야 하나요? 등기업무 또한 정해진 법무사(또는 법무법인)를 통해 진행하시면 됩니다. 보통 입주예정자대표회의에서 정하게 되는데, 이 때 소유권이전등기 수수료가 무료 혹은 매우 저렴하게 진행되기 때문에, 개별적으로 하는 것보다 훨씬 유리합니다. 정해진 법무사 역시 입주예정자카페에서 확인이 가능합니다.

청약 당첨은 시작일 뿐입니다. 자금 준비, 대출 전략, 행정 절차까지 체계적으로 준비해 성공적인 내 집 마련을 이루시길 바랍니다. 궁금하신 부분은 댓글 남겨주시면 답변해드리도록 하겠습니다!