1억으로 10억 아파트 내 집 마련 지분형 모기지 ( 지분형 주담대 ) 에 대한 모든 것

 

2025년 4월, 주택금융공사와 금융당국은 주택 구입의 새로운 모델로 '지분형 모기지' 제도를 도입을 예고했습니다. 이 제도는 개인이 주택을 구입할 때 주택금융공사가 일정 지분을 함께 소유하여 초기 자금 부담을 줄여주는 방식입니다. 본 글에서는 지분형 모기지의 구조, 장단점, 향후 과제 등을 상세히 알아보겠습니다.

지분형 모기지란?

지분형 모기지는 주택 구입 시 개인이 일정 비율의 자금을 마련하고, 주택금융공사가 나머지 지분을 투자하여 공동 소유하는 형태의 주택금융 상품입니다. 예를 들어 집 값이 10억이라고 한다면, 주택금융공사 40% 금액인 4억원을 투자하고 개인이 60% 금액인 6억원을 부담하는 방식입니다. 현행 주택담보대출 기준에 따르면 지역별로 차이는 있으나 규제지역을 제외하고는 70% 금액까지 대출이 가능합니다. 따라서 6억 중 70%인 4.2억원은 은행대출을 이용하고 개인은 나머지 금액인 1.8억원만 있으면 된다는 결론이 나옵니다. 이 경우 지분율에 따라 소유권을 나눠가지게 되는 구조입니다. 소유권을 나누는 대신에 일부 지분에 대해서만 매입하면 되기 때문에 주택 마련의 진입장벽이 낮아지는 효과입니다. 

 

 

지분형 모기지의 구조

• 개인 자본: 주택 가격의 18%
• 주택담보대출: 주택 가격의 42%
• 주택금융공사 투자: 주택 가격의 40%

이러한 구조를 통해 개인은 초기 자금 부담을 줄일 수 있으며, 주택금융공사는 공동 소유자로서 주택의 가치 상승에 따른 수익을 공유하게 됩니다. 또한, 대출금액이 줄어들어 주택담보대출의 가장 큰 걸림돌인 DSR 규제에서도 기존보다는 자유로워진다는 장점도 있습니다.

장점

• 초기 주택 매입비용 감소 : 앞서 설명드린 바와 같이 초기에 들어가는 매입비용이 줄어듭니다. 현행 주택담보대출 정책에 따르면 일부 규제지역을 제외하고는 주택가격의 70%까지만 대출이 되고 30%은 자력으로 부담해야 합니다. 지분형 모기지의 경우 1.8억만 있으면 되지만 현행 규정에 따르면 3억원이 필요합니다. 또한, DSR 규제에 따라 70%까지 대출이 나오지 않을 경우 자력으로 부담해야 되는 금액은 더욱 커지게 됩니다.
• 점진적 지분 확대 가능 : 초기에 주택금융공사가 40%의 지분을 보유하더라도, 추후 점진적으로 주택금융공사의 지분을 매입할 수 있습니다. 이에 따라 최종적으로 소유권 전체를 가질 수 있게 됩니다.
• 제도의 안정성 : 공공기관인 주택금융공사가 참여함에 따라 안정적인 지분이 투입되기에 안정적으로 매입할 수 있습니다.

단점

• 사용료 부담 : 주택금융공사의 지분매입에 따라 사용자는 월세 개념의 사용료를 부담해야 합니다. 약 2% 수준으로 예상되어 있지만 주택담보대출 상환금액과 더불어 사용료도 납부해야 되기 때문에 이에 대한 부담이 생길 수 있습니다.
• 처분 시 이익 공유 : 집 값이 오르게 되면 보유한 지분 만큼 시세 차익을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 전체 지분을 소유한 것이 아니기 때문에 주택금융공사와 이익을 나누게 되기 때문에 온전한 시세 차익을 얻을수 없습니다. 
• 주택금융공사 재원 마련 부담 존재 : 제도를 이용하기 위해 투입되는 주택금융공사의 재원이 문제가 될 수 있습니다. 집 값이 오르면 시세 차익을 공유해 주택금융공사에도 이익이 되지만 시세 하락 시 주택금융공사에 손실을 우선적으로 부담하게 됩니다. 이에 따른 비용은 곧 우리에게 되돌아 올 수 있다는 우려도 있습니다.

개인적인 의견과 맺음말

개인적으로는 큰 실효성이 있을지 의문이긴 합니다. 기존보다 집을 쉽게 구할 수 있다는 장점은 있지만, 과거에도 대출이 수월해지면 부동산가격이 상승하는 경향이 있었습니다. 또한, 주택구입에 대한 수요가 증가하는 결과를 초래하기 때문에 수요공급 논리에 의해 부동산가격이 상승 될 가능성이 크다고 생각합니다.

다른 문제점은 소유지분의 점진적 확대 부분인데, 지분 매입하는 시기에 초기 매입자금을 기준으로 평가될 것 같지 않습니다. 이 말인즉 부동산가격이 상승하게 되면 지분매입금액도 상승하게 될 여지가 있다는 의미입니다. 이 경우, 초기에 100% 지분을 매입한 사람보다 결과적으로 더 비싼 가격으로 주택을 매입하는 결과로 나타날 수도 있습니다. 따라서 저는 경제적으로 여력이 된다면 현재 제도에 따라 전체지분을 소유하는 것을 선호 합니다.

그럼에도 초기 매입비용이 적기 때문에, 안정적으로 소득이 증가하는 가구에게는 좋은 정책이 될 수도 있다고 생각합니다. 장단점을 고려해보셔서, 6월에 제도가 출시되었을 때 본인에게 유리한 제도를 선택하시기 바랍니다.