주택담보대출 꼭 알아야 하는 핵심 개념 LTV DTI DSR 완전 정복!

내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 주택담보대출은 필수적인 금융 수단입니다. 그러나 대출을 받기 전에 반드시 알고 넘어가야 할 금융 용어와 상환방식들이 있습니다. 이번 글에서는 LTV, DTI, DSR이라는 대출 심사 기준과 함께, 원금균등상환, 원리금균등상환, 체증식상환 방식까지 쉽고 명확하게 정리해드리겠습니다.

1. 대출 심사 필수 개념

1) LTV (Loan To Value)

LTV는 주택의 담보가치 대비 대출금액 비율을 뜻합니다. 예를 들어 주택 시세가 5억 원이고 LTV 70%가 적용된다면, 최대 3.5억 원까지 대출이 가능합니다. 현재 규제지역(서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등)을 제외하고는 수도권은 기본 LTV 70%가 적용됩니다. 이는 정부정책에 따라 유동적으로 바뀌기도 합니다. 예를 들어, 규제지역으로 새로 편입이 된다면 LTV가 70%에서 40%로 하향적용되며 생애최초주택구입자의 경우 LTV가 70%에서 80%로 상향되기도 합니다. 

2) DTI (Debt To Income)

DTI는 연소득 대비 해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자상환액 비율을 뜻합니다. 쉽게 말해서, 새로 받는 주택담보대출의 연간 '원리금상환금액'에 기존에 보유하고 있던 대출의 '이자 상환액'을 더해 소득으로 나눈 비율입니다. 이를 식으로 나타내면,

[ DTI = (주택담보대출의 연간 원리금 상환 + 기타 부채의 연간 이자상환액) / 연소득 ] 이 되며 일반적으로 DTI 60%를 초과하면 대출이 불가하며 규제지역의 경우 DTI 30%가 적용됩니다. 따라서 원하는만큼 대출을 받기 위해서는 연소득이 많을수록 유리합니다.

3) DSR (Debt Service Ratio)

DSR은 DTI를 보완하기 위한 개념으로, 연소득 대비 모든 금융부채의 원리금 상환액 비율을 뜻합니다. DTI 계산 시 기타 부채의 연간 이자상환액만을 감안했다면, DSR은 연간 원리금 상환액을 포함하기 때문에 DTI 보다 강한 규제라고 볼 수 있습니다. 이는 계속해서 늘어나는 가계부채와 연체비율을 억제하기 위한 규제로 최근에는 DSR 규제로 인해 고소득이 아닌 경우 원하는만큼 대출을 받기 어려워졌습니다. 현재 규제는 주택담보대출을 받는 경우와 대출 총액 1억원 초과하는 경우에는 DSR 40%가 적용이 됩니다. 

또한, 스트레스 DSR이 도입되어 대출을 받기가 더 어려워졌습니다. 시기에 따라 적용되는 스트레스 DSR 적용 단계가 달라지기 때문에, 대출을 받는 시기에 맞는 스트레스 DSR을 파악하는 것이 매우 중요해졌습니다.

 

 

2. 대출을 많이 받기 위해서는?

• 당연한 이야기 일 수 있지만, 연소득이 많아야 합니다. DSR을 강화하는 이유는 계속해서 늘어나는 가계부채와 연체율 때문이기 때문에 정부에서 '갚을 수 있는 만큼만 받아라' 고 하는 것이 기조 입니다. 따라서 연소득이 높을수록 대출 한도가 많이 나옵니다.
• 신용대출이 적을수록 유리 합니다. DSR을 계산할 때 주택담보대출 원리금 상환액의 경우, 보통 주택담보대출은 30년 정도의 장기로 진행되기 때문에 연간상환금액이 적습니다. 
  예를 들어, 주택담보대출 1억원을 4%의 금리로 받는다고 가정했을 때 연간상환금액은 [(1억원 / 30년) + (1억원 X 4%)] 금액인 약 730만원이 됩니다.
  신용대출은 계산하는 방식이 다릅니다. 연간상환금액을 5년으로 계산합니다. 따라서 [(1억원 / 5년) + (1억원 X 4%)]금액인 2,400만원이 됩니다.
  만약 소득이 5,000만원이라면 첫번째 사례에서는 14.6%가 되고, 두번째 사례에서는 48%가 됩니다. 따라서 신용대출 대신 주택담보대출을 보유하고 있는 쪽이 훨씬 유리합니다.
  또한, 마이너스대출은 대출약정 후 사용하지 않더라도 약정한 금액 전체가 대출로 잡히기 때문에 대출 신청할때에는 약정을 해제한 후 주택담보대출을 신청하는 것이 좋습니다.
• 또한, 비슷한 개념으로 카드론이나 현금서비스는 원금 전체가 반영이 됩니다. 예를 들어, 1억원이 있다고 가정했을 때 1억원 전체를 1년 동안 상환하는 것으로 계산이 됩니다. 그래서 이러한 대출은 사전에 정리하는 것이 좋습니다.

3. 주택담보대출 준비 시 체크포인트

• 현재는 LTV나 DTI 보다는 DSR규제를 통과하는 것이 가장 중요합니다. 가장 강한 규제이기 때문에, DSR 규제를 충족시키지 못한다면 대출이 불가합니다.
• 위의 개념을 정확히 이해하고 있어야, 자금계획을 잘 세울 수 있습니다. 사전에 DSR 계산기 등을 통해 미리 계산을 해보고 어느정도 대출이 가능한지 확인 해보는 것이 좋습니다. 현행 기준은 DSR 40% 초과하는 경우 대출이 불가하기 때문에, 내가 원하는 금액이 40% 범위 내로 들어오는지 계산을 해봐야 합니다.

 

• 다만, DSR 계산기는 참고용으로만 확인하시고 정확한 부분은 은행 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 정부정책 변경사항을 즉각적으로 반영을 하기 때문입니다.

4. 추가적으로 알면 좋은 개념(대출 상환 방식)

• 원금균등상환방식 : 매월 일정한 원금을 갚고, 이에 대한 이자를 추가로 납부하는 방식입니다. 원금을 상환해 나감에 따라 이자금액이 줄어들지만 초기에 상환하는 금액이 큽니다.
• 원리금균등상환방식 : 대출 기간 동안 원금과 이자를 합한 금액(원리금)이 매월 동일한 방식입니다. 매달 내는 금액이 일정하기 때문에 대출관리에 편리합니다.
• 체증식상환방식 : 초기에는 원리금 상환부담이 낮고, 일정 기간마다 상환액이 증가하는 방식입니다. 초기 자금이 부족한 사회초년생에게 적합합니다.

맺음말

주택담보대출은 인생 최대의 금융 거래 중 하나입니다. 대출 심사 기준인 LTV, DTI, DSR 개념을 정확히 이해하고, 자신에게 맞는 상환방식을 신중히 선택하는 것이 무엇보다 중요합니다. 지금부터라도 금융 지식을 탄탄히 쌓아 안정적인 내 집 마련의 길을 준비해보세요.