2025년 5월 전세자금대출 어떻게 바뀌나? 정책 변경 사항 필독!

 

2025년 5월 전세자금대출 변경 사항 총정리

2025년 5월부터 전세자금대출과 관련된 여러가지 사항이 변경 될 예정입니다. 내용을 살펴보면 전세 수요자들에게 기존보다 불리하게 적용될만한 부분이 많아졌습니다. 이에 대응하기 위해서는 어떤 부분이 기존과 달라졌는지 이해하는 것이 필요합니다. 이번글에서는 변경되는 전세자금대출 제도에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 전세자금대출 제도 변경의 배경

정부는 가계부채 증가 억제와 금융시장의 안정성을 확보하기 위해 전세자금대출 제도의 일부 변경을 추진하고 있습니다. 시기는 확정되지 않았지만, 5월부터 전세자금대출의 보증비율과 보험료율이 변경 될 것으로 예상되고 있습니다. 이에 전세 실수요자들의 금융 부담이 커지고, 전세자금대출의 문턱이 높아질 것으로 전망됩니다.

2. 보증비율의 변경

기본적으로 전세자금대출을 받기 위해서는 보증기관의 보증이 필요합니다. 대표적으로 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증이 있습니다. 현재 HF를 제외하고 SGI와 HUG는 보증비율 100%로 운영이 되고 있습니다. 쉽게 말해, 전세자금대출 1억원을 받게 되면 해당기관에서 1억원 전체에 대해 보증을 서주는 것입니다. 은행 입장에서는 대출해주는 금액 전체에 대해 공공기관에서 보증을 해주기 때문에, 채무자의 신용점수가 낮거나 소득이 적더라도 공공기관의 보증이 있기 때문에 비교적 쉽게 대출을 해주었습니다. 반면에 HF는 90% 보증을 해주는데, 10%는 채무자의 신용이 반영되기 때문에 채무자의 신용이 좋지 않거나 소득이 적으면 '거절'이 되는 경우가 생깁니다.

이제 HUG와 SGI를 통한 보증시에도 HF와 마찬가지로 보증비율이 90%로 변경됩니다. 그렇게 되면, 소득이 적거나 신용점수가 낮은 경우 대출이 거절되는 케이스가 많이 생길 것으로 예상되고 있습니다. 또한, 정부에서도 보증비율을 낮추게 되면 은행에서 대출심사를 보다 엄격히 진행할 것으로 예상하고 있습니다. 

 

3. 보험료율의 변경

보증비율 하향 조정과 함께 보증기관의 보험료율 변경도 함께 시행이 되는데, 기존보다 보험료율은 인상될 것으로 예상됩니다. 전세자금대출을 받기 위해서는 보증기관의 보증이 필요하다고 설명을 드렸는데, 보증을 받기 위해서는 보증기관에 보험료를 지불해야 합니다. 따라서, 전세자금대출을 받기 위해서 기존보다 높은 보험료를 지불해야함을 의미합니다.

보험료율 인상의 원인은 전세사기와 역전세 사태에 따른 보증기관의 대위변제 부담이 급증했기 때문입니다. 대위변제란, 대출이 부실이 날 경우 보증을 해주었던 보증기관에서 은행에 대신 대출을 상환해주는 제도입니다. 대위변제가 많이 발생하게 되면 보증기관의 비용부담이 커지게 되고, 이에 따라 보증료가 인상될 수 밖에 없는 상황이 된 것입니다.

 

4. 보증비율 변경이 미치는 영향★★★

가장 중요한 부분입니다. 앞서 설명드린 바와 같이 보증비율이 감소하게 되면, 대출이 거절되는 사례가 많이 발생하게 됩니다. 은행에서는 100% 보증이 될 경우 대출이 부실이 되더라도, 보증기관의 대위변제를 통해 대출금을 회수 할 수 있지만 90% 보증으로 바뀔 경우 10%에 대한 부분은 회수를 할 수 없게 됩니다. 그렇기 때문에, 은행에서는 보다 엄격하게 대출 심사를 하게 되고 그 결과 기존보다 대출이 거절되는 상황이 많아질 것으로 전망됩니다.

이에 따라 전세실수요자들의 전세자금대출 문턱은 더욱 높아질 전망입니다. 또한, 보험료율도 높아지기때문에 대출에 따른 비용도 더 많이 발생하게 됩니다.

5. 마무리

가계대출 증가로 신용대출이나 주택담보대출에 대한 규제와 별개로 전세자금대출에 대한 규제는 크지 않았습니다. 그래서 전세자금대출은 비교적 받기가 수월한 편이었으나, 5월부터는 전세자금대출 제도가 바뀜에 따라 실수요자들도 대출이 어려워 질 수 있게 되었습니다. 아직 구체적인 방안이나 예외적으로 실수요자 보호제도 등이 나오지는 않았지만, 보증비율과 보험료율은 변경 될 가능성이 큽니다. 

일반적으로 제도 시행일 전 계약체결 되었거나, 은행에서 사전에 상담을 했던 사람들에게는 예외적으로 종전규정을 적용합니다. 그렇기 때문에 이사를 계획중에 있으신 분들은 5월이 되기전 은행에서 사전에 심사를 받아보시기를 권해드리고, 정책확정일이 언제가 될지 정확히 알 수 없기때문에 주거래은행을 통해 주기적으로 확인해보시는 것을 추천드립니다.