DSR 계산 하는 방법과 주택담보대출 많이 받는 방법

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 대출을 신청하는 사람이 현재 보유한 모든 대출의 원리금 상환액이 연 소득 대비 얼마나 되는지를 나타내는 비율입니다. 금융기관에서는 차주의 상환 능력을 평가하기 위한 핵심 지표로 사용하고 있으며, 최근에는 담보가 아무리 좋아도 상환 능력이 되지 않으면 대출을 받을 수 없습니다. 이번 글을 통해 DSR은 어떻게 계산하는지 알아보도록 하겠습니다. 이를 통해 대출을 계획하고 있다면, 미리 계산을 해보고 자금 계획을 수립할 수 있을 것입니다.

1. DSR 계산 공식

연간소득 대비 보유한 모든 대출의 원리금 상환액 비율입니다. 

• DSR = (연간 모든 대출의 원리금 상환액 / 연간 소득) × 100
• 연간소득은 '보금자리론의 소득 심사 방법'을 적용합니다.

 

2. 대출 원리금 상환액 계산 방법

• 주택담보대출 : 매년 상환하는 원리금의 실제 금액
  ☞ 1년 동안 상환하는 실제 원리금 상환금액을 적용
• 주택중도금 대출 : (대출총액 / 25) + 실제 이자 부담액
  ☞ 대출총액을 / 25년으로 나누고, 매년 실제 이자 부담액을 더해서 계산
• 전세자금대출, 예적금담보대출 : 실제 이자 부담액
  ☞ 원금은 계산하지 않으며, 매년 실제 이자 부담액을 계산
• 신용대출
  - 분할상환 방식의 신용대출 : (대출총액 / 대출기간) + 실제 이자 부담액
  ☞ 10년 분할상환방식인 경우, 원금은 10년으로 나누고 이자 부분은 매년 부담하는 실제 이자 금액을 가산함
  - 일시상환 방식의 신용대출 : (대출총액 / 5) + 실제 이자 부담액
  ☞ 일시상환은 이자만 내고 매년 연장하는 방식임. 원금은 5년으로 나누고 이자 부분은 실제 금액을 가산함
• 주택을 제외한 부동산 담보대출 : (대출총액 / 8) + 실제 이자 부담액
  ☞ 대출총액을 8년으로 나누고, 실제로 매년 부담하는 이자 금액을 가산함
• 오피스텔 담보대출 
  - 분할상환 방식의 오피스텔 담보대출 : 매년 상환하는 원리금의 실제 금액
  ☞ 주택담보대출 계산하는 방식과 동일
  - 일시상환 방식의 오피스텔 담보대출 : (대출총액 / 8) + 실제 이자 부담액
  ☞ 주택을 제외한 부동산 담보대출 계산하는 방식과 동일
• 장기카드대출(카드론) : (대출총액 / 대출기간) + 실제 이자 부담액
  ☞ 분할상환 방식의 신용대출 계산방법과 동일
• 기타 : 대출총액 + 실제 이자 부담액
  ☞ 기타대출은 현금서비스, 대부업권 대출, 차량할부대출, 학자금대출 등을 의미함
  ☞ 상환방식에 관계없이 대출총액이 그대로 계산되며, 거기에 실제의 매년 이자 부담액을 가산함

3. 원리금상환방식을 응용한 대출 많이 받는 방법★★★

• 다른 대출은 실제 대출기간 또는 5년, 10년으로 원금을 나눠서 계산하지만 현금서비스와 대부업권 등의 기타 대출은 대출금 전체가 계산되기 때문에, DSR 비율이 높게 산출이 됩니다. 따라서, 주택담보대출을 최대로 받고자 한다면 기타 대출을 최대한 줄여야 합니다.
• 마찬가지로, 신용대출도 대출금액이 5년으로 나눠서 계산되기 때문에 같은 1억원이라도 주택담보대출보다 신용대출이 DSR 비율이 높게 계산이 됩니다. 따라서, 신용대출을 줄이는 것 또한 하나의 전략입니다. 그리고, 신용대출 상환 조건으로 하여 주택담보대출을 받는 것 또한 대출 한도를 많이 받는 방법 중 하나입니다.

4. 유의사항

• 실제 이자 금액 계산 시 변동금리 대출의 경우 스트레스 DSR 규제가 적용되어, 실제 금리에 스트레스 금리가 가산됩니다. 예를 들어, 대출을 변동금리로 받고 5%금리로 쓰고 있는 경우에는 5%의 금리로 적용되지 않고 스트레스 금리가 적용됩니다.(스트레스 DSR 적용 시기에 따라 스트레스 적용 금리가 달라짐)

 

• 대출금액 1억원 초과인 경우 DSR 40%가 적용됩니다. 그리고 주택담보대출의 경우 대출금액에 관계없이 DSR 40%가 적용됩니다.
• 계산이 어려운 경우 DSR 계산기를 이용하거나, 대출 받을 예정인 은행에서 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.

 

 

DSR은 대출 승인 여부와 한도 산정에 큰 영향을 주는 중요한 지표입니다. 본인의 재무 상황에 맞는 대출 계획을 세우기 위해 DSR을 정확히 이해하고 관리하는 것이 중요합니다.

 

 

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