무소득자, 무직자, 주부 DSR 심사와 주택담보대출 받는 방법

 

무소득자, 전업주부, 프리랜서의 경우 소득이 일정하지 않기 때문에, 주택을 구입하고자 할 때 걱정이 많이 되실겁니다. 최근에는 DSR 규제가 점차 강화됨에 따라 담보가 아무리 좋아도 소득이 없으면 대출이 어렵다는 이야기가 들리기도 하여 대출에 대한 두려움도 있습니다. 이번 글에서는 소득이 불안정한 경우, 주택담보대출을 받을 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 다만, 아래 소득을 적용하더라도, 가장 중요한 부분은 현재 기준의 DSR 규정을 충족해야 합니다. 따라서 소득 계산 후 꼭 DSR을 계산하는 것이 필요합니다.

 

 

1. 추정소득 사용 적용자로 인정받기★★★

일정한 요건을 갖춘 경우, 추정소득을 이용할 수 있습니다. 다만, 추정소득을 사용하기에 앞서 아래 요건 중 한가지를 충족해야 추정소득을 이용할 수 있습니다.

• 건강보험 피부양자로 되어 있는 경우 : 건강보험자격득실확인서를 발급하여 '직장피부양자'로 되어 있는 경우
• 소득이 없는 경우 : 소득금액증명원상 소득금액이 음수(-)로 되어 있거나, (무소득)사실증명 서류가 발급되어 소득이 없음을 증빙하는 경우
• 전년도 또는 올해 사업개시를 하였으나, 아직 소득서류가 나오지 않는 경우 : 개인사업자의 경우 전년도 사업소득 관련 서류가 다음 해 7월 이후에 발급되기 때문에 그 전까지는 소득이 없는 것으로 인정
• 퇴직 또는 폐업자 : 퇴직증명서 또는 폐업사실증명 서류를 발급받아 현재 퇴직 또는 폐업자임을 증빙하는 경우
• 부부합산 소득이 2,400만원 이하인 경우

2. 추정소득(인정소득, 신고소득) 사용★★★

만약 추정소득 사용 적용자로 인정이 된다면, 인정소득 또는 신고소득을 사용할 수 있습니다. 아래의 소득 중 인정소득(건강보험료, 국민연금)은 보금자리론 등 정책대출에도 적용이 가능합니다. 다만, 신고소득(신용카드)의 경우 정책대출에는 적용이 불가하며, 은행의 주택담보대출 상품을 이용하는 경우에만 적용할 수 있습니다.

• 건강보험료 납부내역으로 환산 : 만약 건강보험 자격이 '지역세대주'로 되어 있는 경우 납입보험료(장기요양보험료 제외)에 건강보험료율의 1/2을 적용하여 환산(환산한 금액의 95%를 적용하며, 5천만원 한도로 소득 인정)
  ☞ 예를 들어 건강보험료 납부금액이 150,000원, 건강보험료율 7.09%인 경우 : 150,000 ÷ 3.545% X 12로 계산하면 연소득 약 50,700,000원 정도가 되고, 95%를 적용하면 최종적으로 약 48,200,000원으로 소득을 인정받게 됩니다.
• 국민연금 납부내역으로 환산 : 국민연금 납입금액에 국민연금 보험료율을 적용하여 환산(환산한 금액의 95%를 적용하며, 5천만원 한도로 소득 인정)
  ☞ 예를 들어 국민연금 납부금액이 300,000원, 국민연금 보험료율을 9%인 경우 : 300,000 ÷ 9% X 12로 계산하면 연소득 약 40,000,000원이 되며, 95%를 적용하면 최종적으로 약 38,000,000원의 소득을 인정받게 됩니다.
• 신용카드 사용금액으로 환산 : 신용카드 사용액에 신용카드사용률을 적용하여 환산(환산한 금액의 90%를 적용하며, 5천만원 한도로 소득 인정)
  ☞ 예를 들어 2024년도 신용카드 사용금액이 50,000,000원이고 신용카드 사용률이 46.2%인 경우 : 50,000,000 ÷ 46.2%를 계산하면 약 108,000,000원이 되며 90%를 적용하면 약 97,000,000원이지만 상한선이 50,000,000원이기 때문에 최종적으로 50,000,000원으로 소득이 인정됩니다. 주의해야 할 점은 소득공제 대상이 되지 않는 사용금액은 인정되지 않습니다. 국세청에서 연말정산 자료 중 신용,체크 카드 사용내역을 확인하셔도 되며 각 카드사에 연락하셔서 '소득공제용 카드이용내역서'를 발급받아서 제출하셔도 됩니다.

3. 배우자와 소득 합산

만약 배우자의 소득이 있다면, 배우자의 소득을 합산해서 진행할 수 있습니다. 만약, 배우자의 소득이 근로소득이나 사업소득인 경우 소득을 합사하더라도 상한선 없이 그대로 인정받을 수 있습니다. 다만, 배우자와 소득 합산을 하기 위해서는 나의 소득이 단 1원이라도 있는 경우에 합산을 할 수 있습니다. 만약, 소득신고가 1원도 안되어 있다면 신고소득으로 합산도 가능합니다.

• 배우자가 근로소득 또는 사업소득이 있는 경우 : 차주의 근로소득이나 사업소득이 있다면 합산할 수 있습니다. 또한, 신고소득(신용카드)을 적용할 수 있다면, 배우자의 소득과 차주의 신고소득을 합산할 수 있습니다.
• 배우자도 무소득자인 경우 : 이 때에는 차주의 신고소득과 배우자의 신고소득을 합산 할 수 있습니다. 이 경우에는 신고소득 적용방법과 마찬가지로 최대 50,000,000원까지만 소득이 인정됩니다.
• 차주의 소득이 증빙소득과 신고소득 조차 증빙할 수 없다면 배우자와 소득 합산을 할 수 없습니다.
• 배우자와 소득을 합치는 경우 배우자의 부채도 함께 합산이 됩니다. 따라서 배우자의 부채가 많을 경우 DSR 비율이 더 높게 나와 소득합산 하는 것이 손해가 될 수 있어, 이 때에는 소득을 합치면 안됩니다.

이처럼 무직자와 주부의 경우에도 소득 증빙이 어려운 경우 대출을 받을 수 있는 방법이 있습니다. 설명드린 내용 외에 신고소득으로 인정받을 수 있는 케이스는 몇 가지가 더 있으나, 가장 많이 사용하는 방법 위주로 설명을 드렸습니다. 원하는 물건이 나온다면 소득증빙이 어렵다는 이유로 망설이지 마시고 위 요건을 확인, 계산해보셔서 나의 대출 가능성을 파악해보시기 바랍니다. 혼자 계산이 어려우시다면 은행에서도 상담이 가능하오니, 계산이 불확실하다고 생각 되시면 꼭 은행 방문하셔서 상담을 받아보시기 바랍니다.

 

 

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