전세자금대출 보증비율 80% 하향 축소 변경에 따른 영향

2025년 6월 27일 정부는 강도높은 대출 규제와 함께 전세자금대출 보증비율을 현행 보다 강화 하는 내용을 발표 했습니다. 이는 다른 규제들과는 달리 2025년 7월 21일부터 적용될 예정이며, 구체적으로 보증비율 하향이 실제로 어떤 영향을 미치는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 변경 내용

• 금융당국은 2025년 7월 21일부터 수도권 및 규제지역의 전세대출 보증비율을 기존 90%에서 80%로 축소하기로 결정했습니다. 현행 전지역 보증비율 90% 적용이었으나 7월 21일부터는 수도권과 규제지역에 대해 80%로 하향됩니다.
• 지방과 비규제지역은 현행과 동일하게 90%로 적용됩니다.
• 또한, 수도권 및 규제지역 내 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지 됩니다.
  ☞ 이 규제는 2025년 6월 28일부터 적용이 되며, 임대인의 갭투자를 방지하기 위한 규제 조치임

2. 시행 배경

• 가계부채의 급증을 억제하고, 금융기관의 여신 기준 강화를 유도하기 위함으로 보여집니다.
• 전세대출이 갭투자에 활용되는 것을 방지하고, 실수요자 중심의 대출 구조로 재편하려는 목적입니다.

3. 주요 영향★★

• 보증비율의 의미 : 먼저, 보증비율이 의미하는 바를 정확히 알아야 합니다. 보증비율이 축소된다고 해서 단순히 대출한도가 줄어든다고 알고 계시는 경우가 많은데, 대출한도와는 조금 다른 개념입니다. 보증비율이란 전세자금대출금액 중 보증기관(HF, HUG, SGI)에서 보증을 해주는 비율을 의미합니다. 예를 들어, 1억원의 전세자금대출을 받는다고 할 때 기존에는 보증비율이 90%였기 때문에 보증기관에서 90%의 보증을 해주었지만 앞으로는 80%만 보증을 해준다는 의미입니다. 나중에 대출이 부실이 되었을 경우에 금융기관에서 기존에는 보증기관을 통해 9천만원을 보상받을 수 있었으나, 앞으로는 8천만원만 보상을 받게 되는 셈입니다.
• 금융기관의 심사 강화 : 위 설명처럼 보증기관의 보증이 줄어들기 때문에 은행입장에서 기존의 10%의 리스크를 안고 있던 것이 앞으로는 20%의 리스크를 떠안게 되는 셈입니다. 이에, 기존보다 강화된 심사가 적용될 것입니다. 따라서 신용점수가 낮거나 소득이 적은 경우에는 심사 과정에서 부결이 날 확률이 더욱 커지게 됩니다.
  보수적인 기관인 은행 입장에서는 굳이 이러한 리스크를 부담하면서까지 대출을 지원하지 않을 것이고, 고신용자와 고소득자 위주로 지원될 가능성이 커졌다고 볼 수 있습니다. 또한, 주거래은행이 아닌 경우 차주의 거래 패턴 등을 파악할 수 없기 때문에 더더욱 이용이 어려워 질 것으로 보입니다.
• 약 2주 전 이미 한 차례 보증비율 하향 개편이 있었으나, 보다 적극적으로 가계대출을 관리하겠다는 의지로 보여집니다.

 

• 다만, 이는 신규대출의 경우에만 적용이 되며 기존대출의 연장에 대해서는 기존 보증비율이 유지되기 때문에 기존 대출 보유자들은 한시름 놓을 수 있게 되었습니다.

4. 경과 규정

• 이 부분 관련해서는 언론에서 먼저 발표가 되었고, 금융기관에 아직 구체적인 지침이 나오지는 않은 상태입니다. 또한, 금융위원회 보도자료를 보더라도 2025년 7월21일에 시행예정으로만 나와있고, 구체적인 경과규정에 대한 언급은 없습니다.
• 따라서, 다른 규제와 동일하게 2025년 6월 28일 계약건부터 적용이 될지, 아니면 7월21일 이전에 금융기관에 접수된 건에 한하여 기존규제가 적용이 될지에 대한 부분은 조금 더 정확한 지침이 나와봐야 알 것 같습니다.

5. 결론

위에 언급한 대로 가장 큰 영향은 금융기관의 심사가 더욱 강화될 것이라는 점입니다. 은행의 전세자금대출은 기존에도 신용점수를 많이 반영했지만, 기금대출인 버팀목전세자금대출은 사실 연체중이거나 신용관리정보를 보유한 경우가 아니라면 대출 지원이 비교적 수월했습니다. 이번 개편으로 인해 버팀목전세자금대출 또한 영향이 있을 것으로 보입니다. 이미 한도축소가 시행되고 있는 상황에서 심사기준까지 강화가 되어 이에 따른 영향이 상당히 클 것으로 생각됩니다.

다만, 계속해서 얘기가 나오던 전세자금대출의 DSR 적용은 발표되지 않았으나, 이번 규제를 통해서도 가계부채가 계속해서 증가한다면 최종적으로 전세자금대출 DSR 적용 카드가 나오지 않을까 생각됩니다.

 

 

2025 디딤돌 대출 버팀목 전세자금대출 한도 축소 변경