주택담보대출 전세자금대출 특약 위반 시 불이익

주택담보대출이나 전세자금대출을 받을 때, 엄청나게 많은 양의 서류를 작성한 기억이 있으실겁니다. 대부분 은행원이 표시한 부분에 서명을 하기 때문에, 작성하는 서류의 내용을 정확히 모르는 경우가 대부분이지만 그 중에서 정말 중요한 주요 특약사항이 있습니다. 특약위반을 하게 되면 불이익이 있는 만큼 특약사항에 대해서는 반드시 숙지를 하고 있어야 합니다. 이번 글에서는 주요 특약의 종류와 위반 시 불이익에 대해 알아보고자 합니다.

 

1. 생활안정자금 특약★★★

• 생활안정자금이란, 주택구입자금(소유권이전 등기 3개월 이내 취급하는 대출)을 제외한 대출을 의미합니다. 즉, 주택구입을 위해 받는 담보대출 외에는 모두 생활안정자금이라고 보면 됩니다.
• 생활안정자금 특약이란, 주택담보대출을 모두 상환하기 전에 추가적으로 주택을 구입하는 것을 금지하는 내용의 특약입니다. 주택구입 금지 특약은 대출을 받은 채무자 뿐만 아니라, 주민등록등본 상 다른 세대원들도 모두 해당이 됩니다.
• 주택구입의 범위에는 분양권도 포함이 되며, 주택 신축과 증여도 포함이 됩니다. 다만, 상속으로 인한 취득은 제외됩니다.

2. 주택처분 특약★★

• 대출을 받을 때, 처분조건으로 대출을 받게 되는 경우 정해진 기간 내에 주택을 처분하지 않으면 약정위반이 됩니다.
• 특히, 2025년 6월 27일 가계대출 규제에 따라 1주택자의 경우 수도권과 규제지역 주택을 추가로 구입할 때에는 6개월 이내에 기존주택을 처분해야 합니다. 마찬가지로 6개월 이내에 주택을 처분하지 않는 경우 약정위반이 됩니다.

 

3. 전세자금대출 주택취득 제한 특약

• 전세자금대출의 경우 세 가지 제한 사항이 있습니다.
• '시가 9억원 초과' 고가주택 취득, '규제지역 내 시가 3억원 초과' 아파트 취득, 2주택 이상 취득하는 경우 특약사항 위반이 됩니다.
• 주택담보대출과는 달리 차주 본인과 배우자만 해당이 됩니다.

4. 고액신용대출 관련 특약

• 모든 금융기관의 신용대출 금액 합산 1억원이 초과되는 경우, 대출일로부터 1년 이내에 차주가 규제지역 내 주택을 취득하는 경우 약정 위반으로 간주됩니다.
• 따라서 약정 위반이 되는 경우 그 즉시 대출상환 의무가 생깁니다.

5. 특약 위반의 효과(페널티)★★

• 위에서 설명해드린 생활안정자금특약, 처분조건 특약, 전세자금대출 관련 특약 위반 시 대출 기한의이익 상실이 되어 즉시 대출 상환의무가 발생됩니다. 기한의이익 상실이 되는 경우 즉시 상환하지 않으면 대출 기한이 남아있음에도 불구하고 연체가 되어 연체이자 발생 및 신용점수 하락으로 이어집니다.
  또한, 약정 위반 사항이 다른금융기관에도 공유가 되며, 3년간 주택관련대출(주택담보대출, 전세자금대출) 취급이 제한됩니다.
• 고액신용대출 특약 위반시에는 기한의이익상실이 되어 즉시 대출상환 의무가 생깁니다. 다만, 주택담보대출과 전세자금대출과는 달리 주택관련대출 취급이 제한되는 페널티는 없습니다.

6. 마무리

은행에서는 주기적으로 약정위반 사항을 체크하고 있습니다. 따라서, '적발되지 않겠지'라는 생각으로 약정위반을 하게 되면 위와 같은 불이익이 있기 때문에 특히 주의하셔야 합니다.

또한, 대출 약정에 대한 부분을 정확히 알지 못하더라도 특약 부분은 위반시 페널티가 있는 만큼 적어도 이러한 특약만큼은 반드시 숙지하고 있는 것이 도움이 됩니다.

 

6월 27일 가계 대출 규제 관리 변경 사항 내용 정리