2025 전세자금대출 보증비율 하향 개편 확정에 따른 영향은?

기존 5월부터 시행 예정이었던 전세자금대출 개편이 오는 6월부터 시행되는 것으로 확정이 되었습니다. 보증비율의 변경은 예정되어 있었으나, 그 외에 몇가지 추가사항이 생겼습니다. 주요내용은 전세대출의 과도한 확대를 억제하고 가계부채 관리를 강화하기 위함 입니다. 이번 글을 통해 구체적인 변경 사항과 그로 인한 영향에 대해 알아보고자 합니다.

1. 주요 변경 사항★★★

• 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)의 전세대출에 대한 보증비율이 100%에서 90%로 하향 조정됩니다. HUG는 2025년 6월 13일, SGI는 2025년 6월 11일 부터 변경됩니다. 
• DSR 도입 : SGI의 경우 유주택자의 경우 DSR 40% 규제를 도입합니다.
  ☞ 유주택자의 경우 대출금액이 전세보증금의 60%를 초과하는 경우 DSR 40% 이내인 경우에만 보증 가능함. 예를 들어서 임차보증금 1억원 중 60%금액인 6천만원을 초과하여 SGI 보증 전세자금대출을 받는 경우 DSR 40%를 적용합니다.
• 상환능력 심사 도입 : HUG 보증의 경우 소득대비 금융비용부담율(DTI) 심사 적용
  ☞ SGI 보증에만 있던 DTI 심사가 HUG 보증에도 동일하게 적용됩니다. 즉, 소득대비 보유대출에 대한 이자비용 부담 심사가 적용됩니다. HUG 보증은 개인의 소득이나 부채보다는 대상 목적물의 가격을 중점으로 심사하는 방식이었으나 금차 개편으로 인해 개인의 소득과 부채도 평가하는 방식으로 변경되었습니다. 특히, 기존에 부채가 많은 경우 대출한도에 큰 영향이 생길 수 있습니다.

2. 정책 배경

전세대출 보증비율 하향 조정은 전세자금대출의 과도한 확대와 이에 따른 가계부채 증가, 전세사기 등의 부작용을 억제하기 위한 조치입니다. 특히, 전세대출이 집주인에게 유동성을 공급하면서 갭투자를 용이하게 하고, 이는 다시 집값 상승으로 이어지는 악순환을 차단하고자 합니다.

3. 정책변경으로 인한 영향★★★

• 기존에 SGI, HUG 보증을 통한 전세자금대출을 이용 중인 경우에는 기존과 동일하게 100% 보증을 유지하기 때문에 영향이 없습니다.
• 시행일 이후 건부터 변경사항이 적용되는데, 가장 큰 영향은 은행의 대출 심사가 훨씬 까다로워진다는 점이고 이로 인해 대출 부결 사례가 더 많아질 것입니다. 기존에는 공신력이 높은 보증기관에서 대출에 대해 100% 보증을 해주었기 때문에, 신용점수가 아주 나쁘지 않은 이상 대부분 승인이 되었습니다. 보증비율이 변경이 되면, 10% 부분은 개인의 신용을 바탕으로 대출이 진행됩니다. 이는 은행입장에서는 10% 만큼의 리스크가 더 생긴것입니다. 따라서, 신용점수가 좋지 않다면 그대로 부결이 될 가능성이 큽니다.
• 두번째로, 상환능력 심사 도입 부분입니다. HUG 보증의 경우 주택가격 대비 보증금 수준이 적정하다면 어렵지 않게 대출이 가능했습니다. 그러나 상환능력 심사가 도입되면서 개인의 소득과 부채도 심사에 포함이 됩니다. 이 때문에, 소득이 적거나 부채가 많은 경우에는 원하는만큼 대출 받는 것이 불가능해졌습니다.
• 마지막으로 유주택자의 경우 전세자금대출 받는 것이 훨씬 어려워졌습니다. SGI 보증의 경우 1주택자라도 보증금액의 80% 범위내에서 3억원 한도로 대출이 가능했습니다. 다만, 이제는 보증금 대비 대출금액이 60%를 초과한다면 DSR 40% 규제가 들어가기 때문에 고소득자가 아닌 경우 60% 초과 하여 대출을 받는 것이 힘들어졌습니다.
• 위와 같이 전세자금대출이 불가한 경우에는 월세계약이 활발해질 가능성도 있습니다.

4. 대출승인을 높일 수 있는 TIP★★★

• 먼저, 개인의 소득이나 부채는 고정되어 있기 때문에 상환능력심사에서 거절이 되는 경우에는 부채를 최대한 줄이거나 아니면 배우자의 소득을 합치는 것 외에는 별다른 해결책이 없습니다. 이마저도 배우자의 부채가 많다면 오히려 소득합산이 독이 될 수도 있습니다.
• 우리가 노려야 하는 부분은 보증비율 하락에 따른 대출 부결 케이스 입니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 은행에서는 10%의 리스크가 생긴셈입니다. 최근 모든 금융권에 연체가 많아지는 상황에서 은행은 10%의 리스크를 떠안을 이유가 전혀 없습니다. 예외적으로 승인을 해줄수 있다 하더라도, 굳이 리스크를 안으면서까지 해주는 경우는 없다고 봐야 합니다. 그래서 우리는 은행에서 예외적으로 승인을 해 줄 수 있도록 만들어야 하는데, 대출을 하면서 은행의 다른 부대거래를 함께 하는 것입니다. 신용카드가 없다면 신용카드 개설을 동시에 진행하고, 적금이나 주택청약 등 은행에 실질적으로 도움이 될만한 거래를 함께 한다면 은행에서도 승인을 해 줄만한 이유가 생기게 됩니다.
• 또한, 이제 사전상담은 필수가 되었습니다. 은행에서 전세자금대출 심사할 때에는 원칙적으로 임대차계약을 체결하고 나서 계약서를 가지고 온 경우에만 가능합니다. 다만, 대출이 불가할 경우 계약금을 날리는 경우가 생길 수 있기 때문에 대부분 사전상담을 해줍니다. 따라서 계약서를 작성하기 전 꼭 은행에 먼저 방문하셔서, 대략적인 대출 승인 가능성을 검토한 후에 계약을 체결하는 것이 이제는 필수라고 생각합니다.

 

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